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现如今房地产行业围绕着我们，对于商业地产来说，良好的商业运营管理是非常重要的。接下来，让我们来看看几种商业运营管理方法。

一、自购自营

在这种商业运营模式下，买方是业主和商户，同时拥有店铺产权，并利用资源在店铺开展经营活动。开发商负责提供相应的物业管理，并收取一定的物业费用。优点：开发商可快速提取资金，无需设立运营部门进行后期管理，节省大量人力支出；缺点：非常不利于销售和投资工作，困难，此外，由于产权销售和自购，商场规划和行业选择不易实施，可能导致食品店和服装店并排经营尴尬，不利于整体业主的利益。注：该方法适用于整体商业街或房地产底层业务的销售，不适用于主题购物中心和购物中心。

二、纯租赁

传统的商业地产方式，在这种模式下，开发商是大业主，商家以支付货币的形式拥有商店使用权，产权仍属于开发商，开发商不仅收取商店租金，还收取物业费，并提供相应的物业服务、推广服务和运营服务。

优点：开发商可以收取长期的经济收入，开发商和商家真正实现双赢的关系，共同经营商业项目，双方共同负责该项目。同时，由于不出售产权，开发商对商业项目有足够的把握，便于按照商业规划的理念进行项目的运营和管理。缺点：回收资金速度Z慢，需要设立运营部、客户服务部、货物管理部等商业部门管理项目，有一定的人力支出，更耗能。注：该方法可采用统一的出纳方式，在付款中扣除租金，不仅降低了工作难度，而且提高了项目的整体商业形象。

三、租约销售

商店采用租赁销售模式，向投资者承诺前N年X%的年租金回报。此外，该模式是开发商在销售前与租赁方签订租赁协议，以减少商店销售后的不确定性，降低投资者的风险。

优点：统一租赁可以避免分散租赁造成的相互压力，也可以控制租赁的节奏。此外，由于经济合同是三方合同，即商户与业主签订，开发商只发挥中介作用，可以有效地转移矛盾，节省和解决客户投诉等问题。缺点：同上所述，该方法对开发商的整体业务要求很高。如果由于业务管理不善，无法返还承诺无法实现，投资者聚集讨债，将对该地区开发商的其他投资项目产生严重影响。注：典型案例参考万达商业广场。

四、返租

在其商铺的销售中，采用了所有权、经营权和使用权分离的模式：为了提高市场接受度，将商场产权分为零，分为小产权进行销售和回收大量资金。然后，通过回报租金，从买方手中取回商业商店的经营权，每对买方都有一定比例的年回报（高于银行贷款利率）。

优点：所有权属于投资者，经营权由专业商业运营公司控制，入境经营者拥有物业使用权，实现三权分离。在统一经营的背景下，在很大程度上实现了商业地产的整体经营价值，使建设单位获得了较大的价值和租金增长空间。

这是一种高收益、高风险的经营模式，适用于大型封闭式购物中心。从项目开业以来的经营角度来看，通过拆除产权，销售旺铺收回了巨额资金，大大缓解了困扰开发商的长期资金短缺。进入市场后，经营状况也相对理想，进一步增强了中小投资者的信心，促进了商店的销售。

缺点：在这种高风险、高利润模式的运营中，涉及大型商业项目的规划、设计、投资吸引力、销售、项目等环节，对开发商的综合运营能力要求很高。此外，资金回收（即产权分散销售）与商业运营（即统一规划运营）之间总是存在着深刻的矛盾，商业地产的运营对开发商的声誉和品牌的影响也将具有很强的广泛性和可持续性。

想象一下，一个销售不良、入住率低的住宅社区很容易被公众遗忘。对于一个位于市中心的大型购物广场，即使开发商销售良好，长期的负面社会影响也会大大降低开发商的品牌形象。

五、回购(房地产信托)

新的销售方式，也采用统一的管理，在北京的一个科技贸易电子城销售商店，推出了“房地产信托”产品。即将6层1万平方米的商店分成每5平方米的单位，售价7万元，四年合同到期后必须由开发商回购。对于这种创新的销售方式，项目总经理表示，目前的运营相对顺利。

目前的工作重点是改变投资者的传统投资理念，扩大这些产品的认知度。对于是否与银行合作，加入银行的金融计划，通过金融机构的干预，增加信托产品的信用，透露与银行的合作仍处于初步讨论阶段，预计需要投入大量的细节设计工作。

优点：快速收回资金，有利于管理，可利用投资者资金投机项目，增值位置；缺点：几乎增加了开发商的压力，需要开发商准备二次投资和销售，但开发商的销售难度会大大降低，因为它比一次销售要成熟得多。